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关于产业变局下的产业园区开发的思考 —探寻新型城镇化之下的产业园区发展之路
发布时间:2014-10-29 17:37     |   分享到:

    伴随中国产业转型升级逐步推进,部分劳动密集型产业与高能耗产业迅速向次级区域转移;与此同时部分城市跨步跃进“城市比规模,经济比速度”,土地财政、地方债务等问题综合作用下各类的新城层出不穷,一座座城市综合体开发如火如荼,各类产业园正在以燎原之势崛起。
    其中不乏所谓的空城惨然孤立,曾在区域规划的引导、市场投机者的恶意炒作、高资产增值、高投资收益率的趋势下,塑造了一个个疯狂热销的传奇,也引发了部分投资者的悲叹;资金被套,物业难抛,招租不宜的现象在部分经济基础薄弱、人口总量有限、就业机会不足,为人口等资源净输出型城市更是普遍存在。
究其原因:
既有政府对土地财政的依赖,也跟部分城市当地主要领导只求政绩不讲实效的工作作风密切相关;
从项目投资的动机来讲,主要以下两种容易导致项目投资的失败:
A、非地产开发行业从业者或生意人在缺乏经验的情况下以豪赌心态盲目跨界进入,资金实力薄弱、相关资源不足、专业型人才缺乏,在合作单位的选择上主要看服务费用价格、建筑施工能否垫资和额度等对齐专业性及行业资源整合能力等与项目成败相关因素忽略,单一追求短期实惠。
B、在地产行业内部分化和企业转型过程中部分企业在商业地产、产业地产开发领域经验不足、对商业地产、产业地产的规划、营销、招商、运营等领域缺乏专业认知,盲目追求企业效益的最大化,以原有住宅开发思路开发商业地产、产业地产重销售轻招商和运营。更有甚者在自身资金实力不足、股市融资无门、银行贷款难、融资能力缺乏的情况下,缺乏风险意识大额举借民间贷款、甚至高利贷,顶着巨债疯狂冒进。从而导致产品竞争力不足、开发成本节节攀升,销售价格与招商租金预期偏离市场、粗放管理,从而导致项目综合竞争力不足,进入资金回笼速度缓慢、招商销售不利,无法及时补充新鲜资本血液、债务持续放大的恶性循环。
 
    那么,如何在中国整体产业转型升级、产业结构调整、沿海劣势产业向内陆转移的历史背景下,房地产行业自身在行业政策、地域差异、市场需求、资本市场等行业相关因素时刻发生变化的情况,房地企业普遍面临企业战略转移、企业竞争力提升的客观要求下如何走出一条既适合市场需求、企业需求的发展之路,已成为诸多开发企业不可回避的发展课题。
 
下面文深圳华锦亿爵商业地产顾问机构仅对产业园区的开发浅谈一二,希望可抛砖引玉、略有所益。在此之前先阐述以下几个核心概念:
1、转型升级:不是一个行业向另一个行业的跨越,而是指为保持和创造企业核心竞争力,本义上说,就是从低附加值转向高附加值升级,从高能耗高污染转向低能耗低污染升级,从粗放型转向集约型升级。基于自身优势和发展需要,在产品、服务、管理、技术等方面对现有结构的拓展和提升。就房地产转型升级而言,是以产品和服务为转型升级核心的包含诸多要素优化调整的一系列变化过程。转型并非业务类型的完全转变,而是业务结构转向新型业态的更高级阶段。
2、产业转移:企业将产品生产的部分或全部由原生产地转移到其他地区,这种现象叫做产业转移。产品生命周期理论认为,工业各部门及各种工业产品,都处于生命周期的不同发展阶段,即经历创新、发展、成熟、衰退等四个阶段。
3、工业地产:工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
4、产业地产:以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。整合自然资源、社会资源、经济资源等,提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型复合化地产开发模式。
5、工业园区:一个国家或区域政府根据自身经济发展的内在要求,通过行政手段划出一块区域,聚集各种生产要素,在一定空间范围内进行科学整合,提高工业化的集约强度,突出产业特色,优化功能布局,使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。
 
一、产业地产开发将成为实力房企巅峰对决的主战场,目前“产业园区热需要实现理性回归,以政府意志为主导,是产能过剩的催化剂。
    众所周知,在中国的产业格局中煤炭、钢铁、水泥、光谱等几大产业目前产能过剩表现尤为明显,也是当下产业结构调整的重点对象。
分析这些产业之所以产能过剩的原因,在排除受国际金融风暴和主要出口国的一系列行业制裁导致的产品出口不力,以及随着生活方式的转变物价的普遍上涨导致国内内需明显衰退的外部因素,也与企业“只观一隅,不观全局”盲目扩张、地方政府为求业绩“鸿雁拔毛,揠苗助长”以行政手段过分干预市场密不可分,而当下成型的大部分旅游产业园、新兴科技园、工业产业园偏离本地产业和资源实际情况,借承接产业转移与新型城镇化之名,大搞土地财政,很多被命名为工业园或产业园的项目实际多以住宅开发、写字楼开发为主,名不符实;工业园里看不到厂房也见不到仓储设施,所开发项目既不在工业区也不在交通枢纽线附近,此类现象特别在某些三、四线城市屡见不鲜。
    深圳华锦亿爵商业地产顾问机构认为,新型城镇化既不是原有的城市化,更不是地产化。和谐有序的城镇化需要政府和市场活动参与主体在考虑经济效益的同时兼顾社会效益、环境效益,在实现自身利益、组织利益的同时,有效配置资本和资源。提高资本和资源的使用率,提高产业附加值。
在新型城镇化、宏观产业转型升级的政策引导下,面对住宅市场日趋饱和,商业地产局部泡沫化的情况下,产业地产无疑将成为房地产企业转型的重要领域,产业地产特别是产业园区项目的开发能力即是考量房地产企业综合实力的重要舞台,也是随着市场层面、政策层面、资本和技术层面的变化,越来越多的房地产企业选择进入的地产细分领域。然而,产业园区的开发并非传统住宅开发商、商业地产开发商可以轻松驾驭的。
 
二、产业园区的开发与传统住宅、商业综合体相比,具有更高的行业准入门槛,其主要是由工业园区开发的特殊性决定的。
产业园区作为工业地产的重要组成部分,其作为一种独有的商业模式,在开发商融资、基础设施建设、开发经营项目并不断完善产业链条,突出园区特色提高园区服务。整体来看具有明显“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的特点。具体来看产业园区具有以下特点:
1、政策主导性强、专业性强。工业地产受地方政府、区域经济、产业发展、政策等影响很大;工业地产和产业紧密联系,不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求;
2、投资大、投资回收期长。工业地产项目规模大,前期投入大;资金占用周期长,投资回收期限大于住宅房地产与商业地产;
3、项目增值性较强。发展第三产业,实现二三产业联动,拓展项目收入来源;加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展;优化产业配置,打造产业群,都将促使项目价值提升;
4、区域性强。由于工业发展具有很强的聚集效应,不同区域具有不同的主导产业,区域市场对工业地产需求一致性较强;致使工业地产在同区域的功能差别很小。
 
三、产业园区的开发模式有待进一步创新和融合,产业园区作为产业地产的重要形态,也是复合地产的重要形态,其目前的开发模式普遍比有限,需要进一步创新与融合,须强力整合区域资源、产业资源、行业资源、企业资源、政府资源,在借助咨询机构、策划机构、规划施工单位外脑的同时,组件大型的企业联盟、构建监督完备的融资平台。目前产业地产的开发的模式主要为园区综合模式、地产商模式、企业自用模式、基金模式、政府模式;在产业园区的开发过程中所采用的模式主要为以下三种:
1、以政府规划的产业园、科技园区的建设为主导,吸引符合条件的企业进驻,完成工业园区开发建设,政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻或组建以国资控股的开发运营集团进行充分授权,同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。如:东莞松山湖工业园、西安曲江旅游产业园、深圳华侨城等。
2、产业主体企业引导模式:政府支持,大型企业进驻并自主开发,通过其行业影响力,带动上下游企业加入园区建设。最具代表性的如:星网工业园等。
3、产业主体企业、产业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。如:北京经济技术开发区。
 
四、产业园区的永续运营和服务提升,依然是产业园区综合效益最大化的有利保障。
产业地产由于其短期收益率不高,必须通过持久的运营,以综合提升项目知名度和价值,因此产业园区的规划、招商、运营才是产业园区价值实现的王道,特别是在目前,区域发展不均衡、产业园区开发运营企业水平参差不齐、产业格局瞬息万变的情况、市场消费需求持续升级的客观情况下,综合企业优势、精准把握行业大势、准确布局区域产业格局、以实事求是的精神,坚持创新与产业融合的发展思路,是每一个产业园区开发主体不容忽视的重要环节。
 
五、以新型农业产业园、旅游休闲养老、生物技术、基因工程、云技术为主体的大型产业园区将成为未来产业园区开发与价值实现的佼佼者。
   从相关行业对经济的拉动性比例及城镇化的发展要求来看,新型农业、基因工程、云技术作为正在成长中最具活力的几大行业,其发展与成熟离不开其他行业的补充,也将为产业地产的变革植入新的活力因子。从人口结构和消费习惯的转变趋势来看旅游地产与养老地产依旧大有可为。
  
六、加快三、四线城市等落后区域优势产业的培植,加大技术创新不断完善相关产业链条将成为促进人口和资源回流,将成为缩小区域差异、促进新型城镇化实现的必要出口。
    为此需要地方政府在区域规划、园区建设引导中进一步向市场放权,做好程序监控和相关法律建设,并通过税收政策、产业政策等积极引导优势产业进驻此次生城市,联合社会力量和专业机构,通过平台搭建资源整合等途径,植根当地实际、深入产业发展细节,通过招商引资优惠等途径,发展和培育核心产业,解决社会就业,使产业园区建设运营成为区域经济的重要增长极尤为重要。
 
七、产业园区作为产业经济学、区域经济学、房地产、金融等、政治学理论的综合实践。其特殊性及需在要产业园区的开发在土地环节、规划设计、项目融资、项目运营等关键环节采取更为灵活的模式。
通过信息平台建设,降低行业信息、产业信息、企业信息不对称而引发项目与宏观产业趋势相脱节的风险;
通过融资平台建设,在合理控制项目资金成本,保证项目开发投入所需现金流的充裕性的前提下,实现项目股市、股权、债券、基金、银行等多渠道融资形态。
通过运营管理平台建设,根据不同行业属性和产业园区的特色,重点在产业园区的运作管理、品牌推广、企业孵化、人才引入和培养方面进行持续投入和关注,使整个园区快速散发经济活力,发挥产业效能。
 
结语:
深圳华锦亿爵商业地产顾问机构提出,产业园区的开发离不开政策的良性引导与扶持,但不能过度依赖现有统一政策,而应该在综合区域、产业、项目、品牌等优势的情况下,邀请行业专业、产业专家、地产专家、法律专家组成专业化的顾问团队,根据项目的特殊性拟定具有实效的发展政策,优惠扶持政策。减少中间环节的价值输送和权力寻租。产业引入与产业孵化作为产业园区的核心功能,在产业园区向产业综合体、供应链与产业链集合社区发展的历史趋势下,产业园区开发拯待理念、产品、功能、服务的综合提升与行业的规范化发展。并在产业变局与新型城镇化的发展要求下,通过优质园区的打造以缩小区域差异、促进产业结构的合理优化。
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